A venda judicial por negociação particular.
A Paterfamilia,Ldª no desenvolvimento da sua atividade comercial, tem vindo a constatar, que as vendas por proposta em carta fechada têm ficado invariavelmente desertas, seguindo, por isso, inevitavelmente a execução para a modalidade de venda por negociação particular, o que, supõe, se deverá às habituais dificuldades dos interessados no acesso ao imóvel para venda, de modo a poderem formar uma correta opinião de compra, e complicações em obterem financiamento para o efeito.
Na verdade, exigindo a proposta em carta fechada o depósito imediato do preço, crê a Paterfamilia, Ldª que o recurso a financiamento bancário, em caso de eventual indisponibilidade financeira dos potenciais interessados, poderá constituir sério obstáculo à apresentação de propostas de aquisição nesta fase, já que os prazos de análise e decisão de financiamento não usam ser imediatos, situação que decorre da própria natureza das operações em que estão em causa prédios onerados, que não estão devolutos e não são propriedade dos proponentes, bem como a actual dificuldade na obtenção de crédito bancário.
A venda através de negociação particular permite conferir à ação uma maior celeridade e economia processual, a venda por negociação particular é, desde logo admitida, conforme consignado na exceção prevista no nº 1 do artº 886º-A do CPC e à luz do princípio da consensualidade das partes processuais, como apontado nas alíneas a) e b) do artº 904º do CPC.
2. A modalidade de venda por negociação particular, vem em consequência da frustração da venda por propostas em carta fechada, em virtude da ausência de quaisquer propostas. É evidente que na venda por negociação particular se estabelece um prazo inicial para que o encarregado de venda encontre interessados que apresentem propostas acima do valor mínimo (85% do valor base). Porém, muitas vezes não é possível encontrar propostas por esse valor, adequando-se então o valor de venda ao mercado, ou seja, às ofertas obtidas, mediante a prévia autorização das partes, notificadas para o efeito, quanto à aceitação da oferta mais elevada obtida pelo encarregado de venda.
Em que consiste a venda judicial por negociação particular
1. A forma mais vulgar de pagamento na acção executiva é a venda dos bens penhorados, fazendo-se o pagamento pelo produto da respectiva venda. A venda pode ser judicial (por propostas em carta fechada ou extrajudicial (em bolsas de capitais ou de mercadorias; directa a entidades que tenham direito a adquirir determinados bens; em estabelecimento de leilões; e por negociação particular.
No despacho que ordena a venda por negociação particular é designada a pessoa que fica incumbida de a efectuar, a qual procede como mandatário. O pagamento do preço de compra é efectuado por via electrónica directamente pelo comprador, antes de "lavrado o instrumento da venda. Quanto à forma, a venda por negociação particular não pode deixar de revestir a do negócio a que corresponde e que tem a sua regulamentação no CC, artºs. 874º e segs.. O artº. 875º do CC determina que "o contrato de compra e venda de bens imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública". Logo, o título para o registo de aquisição de um prédio por meio de negociação particular terá de ser a necessária escritura pública de compra. Sem ela, o registo não poderá ser lavrado com a natureza de definitivo.
2. A modalidade de venda por negociação particular, vem em consequência da frustração da venda por propostas em carta fechada, em virtude da ausência de quaisquer propostas. É evidente que na venda por negociação particular se estabelece um prazo inicial para que o encarregado de venda encontre interessados que apresentem propostas acima do valor mínimo (85% do valor base). Porém, muitas vezes não é possível encontrar propostas por esse valor, adequando-se então o valor de venda ao mercado, ou seja, às ofertas obtidas, mediante a prévia autorização das partes, notificadas para o efeito, quanto à aceitação da oferta mais elevada obtida pelo encarregado de venda.
3. Ora, se fosse imperativa a manutenção de um limite mínimo não traria benefício algum para a resolução da execução a passagem para a modalidade da venda por negociação particular, mantendo-se a mesma rigidez da venda judicial.
4. Na negociação particular abre-se a possibilidade de sondar directamente o mercado, mediante a procura de propostas, podendo ser negociado o valor de venda. Se assim não fosse levaria a que as execuções se prolongassem indefinidamente, com os imóveis presos a um preço fictício e insusceptível de merecer o interesse de eventuais compradores, mesmo após uma nova avaliação.
5. Cabe, pois, ao Agente de Execução, em face de uma proposta transmitida pelo encarregado de venda, decidir da venda depois de ouvidas as partes, podendo estas sempre reclamar directamente para o Mmo. Juiz que, sem possibilidade de recurso, autorizará ou não a venda (podendo também determinar a avaliação do imóvel).
6. Este entendimento tem sido seguido pelos Tribunais Judiciais desde a reforma do processo civil de 1995, sendo sufragado também pela Jurisprudência.
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